隨著5年期以上LPR多次下降，對于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，這是金融管理部門對存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。

 

接下來，存量房貸利率會否調(diào)整？又將產(chǎn)生哪些影響？

 

01 央行重磅表態(tài)

 

2022年以來，個人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應記者提問時稱，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

 

鄒瀾指出，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一 定的影響。

 

 02 提前還貸潮倒逼

 

去年以來，三個原因持續(xù)發(fā)力，讓提前還貸潮持續(xù)發(fā)酵：

 

一，收入和就業(yè)不確定性加劇。

 

在當下經(jīng)濟增長壓力加大，收入與工作不確定性加劇的背景下，未來不確定性也在加劇。

 

誰能保證后期自己不會被裁員，不會被降薪。本著這些擔憂，不少中產(chǎn)階層人群，趁現(xiàn)在手中還有錢，趕快提前把房貸還清，以免未來還不起，房子變成法拍房。

 

二，房貸利率不斷下調(diào)，存款房貸始終不為所動。

 

去年樓市大轉向之下，房貸利率開啟了持續(xù)下調(diào)模式。2022年與房貸直接相關的5年期LPR降息了3次，今年降息了1次。

 

四次降息之下，5年期LPR從4.65%，降到了4.2%。

 

三，去年，央行與銀保監(jiān)會先是規(guī)定，允許地方城市的首套房利率在5年期LPR基礎上下調(diào)20個基點。

 

目前降息之后五年期LPR利率是4.2%，地方城市可以降到4%。而事實上，已經(jīng)很多城市的房貸利率跌至3.8%，有的甚至跌至3.7%。

 

也就是說，當下房貸利率普遍跌入了“3”字時代。而在降息之前買房的人，房貸利率基本都是6%左右。

 

老業(yè)主們成了房貸利率的高位站崗者，雖然后來搞了一個LPR，利率一年一調(diào)整，但合同之下的房貸利率，是有加點的，高位站崗者們的加點數(shù)超高，整體利率仍很高。

 

03 房價上漲城市繼續(xù)減少

 

6月70城房價出爐了，但房價上漲城市個數(shù)在繼續(xù)減少。

 

7月15日，國家統(tǒng)計局在周六發(fā)布了6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)情況。據(jù)顯示，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，各線城市新房價格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降；各線城市新房價格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

 

其中，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市分別有31個和7個，比上月分別減少15個和8個。而新房和二手房價格同比上漲城市有27個和6個，分別比上月增加1個和減少3個。

 

04 后期可有兩種調(diào)整方法，落地仍有壓力

 

在招聯(lián)研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，這是金融管理部門對存量房貸利率調(diào)整做出直接但不明確的表態(tài)。之所以“不明確”，董希淼解釋稱，因為涉及商業(yè)銀行自主經(jīng)營等權利。

 

根據(jù)央行表態(tài)，董希淼認為，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。當然，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。

 

在剛結束不久的2023年夏季達沃斯論壇上，北京銀行董事長霍學文對于降低存量房貸利率的問題作出了回應。他認為，在LPR下降之后，其他的利率也會跟著下降，不過針對下調(diào)存量房貸以刺激房地產(chǎn)市場的說法，他則認為需要系統(tǒng)考量，而不能只看存量房貸的利率。

 

7月14日，某股份行廣州分行信貸負責人表示，按揭業(yè)務在各家銀行體量都比較大，如果逐個協(xié)商變更合同約定工作量太大，可取的方法是集體打折或者集體協(xié)商方式；其次銀行如果大幅度讓利，比如工農(nóng)中建重新定價可能涉及幾千億金額，對銀行的盈利和運營沖擊比較大。

 

一家大行房貸部門人員表示：“目前除提前還款（當然也不能降低存量房貸利率）外，未有政策降低相對高的存量房貸利率。”一家城商行內(nèi)部人士表示，目前該行暫未有新的存量房貸利率的政策，后期中小銀行或會參考大行的政策基于自身的情況進行決定。

 

花旗集團大中華區(qū)經(jīng)濟學家余向榮此前在論壇表示，如果不降低存量房貸利率，可能會導致居民做出更加理性的選擇，即提前償還貸款，而這將導致更大的損失。為此，他建議引入抵押貸款再融資機制，在利率大幅下降的情況下，讓居民有權力和機會與銀行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。從長遠來看，這將有利于將紙面財富轉化為實際購買力，從而釋放內(nèi)需潛力。

 

中證鵬元評級此前分析，個人住房貸款是商業(yè)銀行存量規(guī)模巨大的長久期資產(chǎn)，下調(diào)存量房貸利率必將侵蝕銀行盈利空間，商業(yè)銀行并無動力推進。由于政策轉向、預期扭轉、市場超預期下行，從社會民生的角度來看，確實有部分購房者面臨著貸款成本高位等壓力，居民為減少還款壓力通過消費貸進行轉貸的行為也存在較大的合規(guī)風險，調(diào)降存量房貸利率也有利于維系信貸的穩(wěn)定。

 

中信證券明明研究團隊2月也曾分析認為，下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰(zhàn)。彼時暫不急于下調(diào)存量房貸利率，但也不能完 全排除這一政策實施的可能性。如果存量房貸利率調(diào)降，預計在方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力。

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